תשובה לגיל שלי – הבעיה היא תמיד בסייח

זה לא אומר בהגדרה שזה החיסכון הטוב ביותר – אבל אם רכשת דירה במקום שכר דירה והיה ומחיר הדירה ירד בסנריו שתיארת – עדיין ניתן להניח שהאיציק המבוגר ב15 שנה מחזיק ביותר הון מצטבר מהאיציק הנוכחי – אז יש פה אלמנט של חיסכון .

יניב, גיל, איציק,
לא סתם התעקשתי וזאת לא סמנטיקה… רכישת דירה במזומן ניתן בקלות להחשיב כחיסכון. ברגע שמדובר במשכנתא זה מאוד מ א ו ד מורכב וקשה לקרא לזה חיסכון בצורה גורפת.
לדוגמא – משכנתא של מיליון ש"ח תדרוש בסביבות 5,000-5500 ש"ח החזר חודשי למשהו כמו 20 שנה (בבקשה לא לשבת על נקודות, זאת רק דוגמא).
בהנחה שהמשכנתא היא על 75% מערך הנכס התשלום הראשוני במזומן היה של כ- 300,000 ש"ח
מס נקודות:
1.לשכור דירה של 1,300,000 לא עולה 5,000 – 5,500 ש"ח בחודש. את אותה דירה ניתן למעשה לשכור בפחות מ-4,000 ש"ח לחודש – חיסכון של לפחות 1,000 ש"ח בחודש שיצטרפו ל300K בסעיף 2
2. 300,000 ש"ח שהושקעו בדירה יוכלו להניב רווחים (כחיסכון אמיתי או השקעה בבורסה) במהלך 20 שנות המשכנתא.
3. מחירי הנדל"ן ב-20 השנים הבאות.
4. מחירי השכירות ב-20 השנים הבאות.
5. גובה הריבית הממוצעת במשק ב-20 השנים הבאות.
6. ביצועי הבורסה ב-20 השנים הבאות.

בצורה הכי בסיסית (ושיטחית) אנחנו מדברים על שתי אפשרויות:
1 – 300,000 ש"ח שהושקעו בבורסה (S&P לדוגמא) למשך 20 שנה כשבכל חודש אנחנו מזרימים 500-1,000 ש"ח נוספים לאותו חשבון השקעות.
2 – דירת ארבעה חדרים בחדרה / נתניה בשנת 2036

גיל, באמת שלא מנסה לשכנע אותך במה שאתה כבר יודע וגם לא להיות קטנוני.
פשוט קשה לי מאוד עם ההגדרה של רכישת דירה במשכנתא כחיסכון. הייתי מעכל הרבה יותר בקלות אם היית מגדיר זאת כהשקעה.

אם זכור לי נכון אז בעבר אמרת שאין לך השכלה כלכלית פורמלית, אני מתנצל אם אני טועה.
אתה אכן צודק, סך החיסכון במשק שווה לסך ההשקעה במשק. מוכיחים את זה בשיעור של חשבונאות לאומית בשנה הראשונה של התואר הראשון.

Yaron,
בבקשה, כשאתה עונה לי בעיניינים כלכליים, רק במישפטים פשוטים וקצרים. סיבכת אותי לגמרי. לאחד שלא משחק בבורסה ומפחד ממנה כמו מאש, עדיף לרכוש דירה או להחביא כסף מתחת למזרן?

איציק – זה כלל האצבע שלי.
כרגע מחירי הדיור מאוד מאוד גבוהים – אם אתה מחפש השקעה בדרך כלל לא מומלץ לקנות להשקעה במחירי שיא (אני לא נביא ולא יודע אם זה עוד יעלה – אבל כתפישה זה יקר מאוד כרגע).

אם יש לך כסף פנוי לקניית דירה במשכנתא נמוכה יחסית – זו אופציה סולידית – בתנאי שאתה מבין את שוק הדיור להשכרה (כבאר שבעי תמיד תהיה בעיר סצינה של דיור להשכרה בגלל האוניברסיטה).
מצד שני – אם יש לך סכום לא גבוה ואתה בונה על משכנתא שתכסה את תשלום שכר הדירה – במצב הנוכחי אני הייתי בורח מזה.

ותמיד אתה יכול להיכנס שותף בכרטיסי שחקן עם כבירי – שים 20% על רייכרט וצא לפנסיה מוקדמת .

הבנתי אותכם, אני כנראה אנסה לקבל ייעוץ רציני יותר בפנמה.

לגבי 1:
ההשוואה צריכה להיות מול החזר הקרן ולא ההחזר החודשי של המשכנתא.
בהנחה של כ 2000 ש"ח בחודש ריבית, אז לפי הנתונים שלך יש חיסכון חודשי דווקא בקניית דירה על פני שכירות.
הסיבה שהיא שבמידה ומחיר הדירה נשאר קבוע (כי השינוי נכנס בסעיף 3 שלך), אז כל חודש אתה "מפסיד" את הריבית, אבל השווי הנקי של הדירה (שווי שוק פחות יתרת המשכנתא) עולה בסך ההחזר החודשי, ולכן השווי הנקי שלך נשאר קבוע.
בעוד שכאשר אתה משלם שכ"ד אז סך הרכוש שלך יורד הגובה השכירות ששילמת.

בכל השוואה שהיא בין שכירות ורכישה ההשוואה צריכה להיות של תשואת השכירות מול ריבית על המשכנתא.
וכלל האצבע הוא שאם תשואת השכירות גבוהה מריבית על המשכנתא אז כדאי לקנות ואם ההיפך אז כדאי לשכורץ