ליגת שוקי ההון – בועות

האם באמת יש בועת נדלן בישראל?

בועות היה שם של קומדיה אמריקאית מצליחה (הצעירים ביניכם בטוח לא זוכרים), וחוץ מזה זה המושג המאיים ביותר על משקיעים משום מה. צריך לזכור שמאוד כדאי להיות מהראשונים שמשקיעים בנכס שמחירו יהיה בועתי בשלב כלשהוא, אך מאחר ובועות מתנפצות לרסיסים, תמיד כדאי לצאת בזמן, לא שמישהו יודע איך.

*

השאלה הגדולה ביותר היא, מה גורם לבועה, כיצד מזהים אחת, או שאלה חשובה יותר, האם בכלל יש דרך לזהות בועה אמיתית. אלו שמאמינים בתזה של שוק חופשי ומשוכלל, ובתזה מופרכת אף יותר, שהאדם הנו יצור לוגי המחפש את הדרך הטובה ביותר לעשות כסף מהשקעתו, ישללו את הסיכוי שבועה הינה מושג אמיתי וקיים. ההנחה שאם מישהו מוכר, ומישהו אחר קונה, אזי המחיר אליו הגיעו הנו מחיר המשקף את שווי הנכס, הנה הנחה ששוללת קיומן של בועות.

הבעיה היא שכמובן בועות קיימות. מבועת הטוליפים בהולנד, ועד לבועת מניות הטכנולגיה, הנדלן בארצות הברית, והניקיי עם הנדלן ביפן, כולן היו בועות מפוארות שגרמו לנזק בהתפוצצותן, מי לנזק גדול יותר, ומי לנזק כמעט לא מורגש. בועת מניות הטכנולוגיה בארצות הברית לדוגמה, התפוצצה כמעט בלי שנרגיש, אך עצם הפיצוץ שלה איפשר את התפתחות בועת האשראי והמכשירים הממונפים שהביאו לבועת הנדלן בארצות הברית.

*

אם כך, האם יש בועות בעולם כיום. רבים מדברים על בועת נדל"ן בישראל, ובועת אגרות חוב ממשלתיות בארצות הברית.

תחילה כדאי להבין איך מגיעים לבועה. כאן אין לי הגדרה מלומדת, אך אני יכול לשתף אתכם במחשבות שלי לגבי יצירת בועות. כדי שתיווצר בועה, צריך שתהיה הטיה לא טבעית של הזרם לכוון הנכס, הטייה אשר אינה נובעת משוק מתפקד, אל מאינטרסים וכשל שוק אובייקטיווי.

לאחר ההטייה, צריך שתווצר פאניקת רכישה. בועת הטוליפים הנה דוגמה נהדרת לאם כל הבועות. כך גם בועת מניות הטכנולוגיה בארצות הברית. כאשר ההסבר היחיד ליצירת ערך מרכישת נכס, הינו שיהיה אידיוט גדול יותר שיקנה ממך את הנכס במחיר גבוה יותר ממה שאתה שילמת, כנראה שאכן מדובר בבועה. אי אפשר היה להרוויח כסף מטוליפים בדרך אחרת, וממניות טכנולוגיה של חברות מפסידות, בלי שום עתיד נראה לאין ביצירת רווחים, התשובה דומה.

*

נתחיל בישראל. האם אכן קיימת בועת נדל"ן בישראל. תחילה אקשר אתכם עם עוד פוסט מצויין של מתן גילור http://matangilor.wordpress.com/2013/07/06/%D7%91%D7%95%D7%A2%D7%AA-%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F-%D7%90%D7%AA-%D7%9C%D7%90-%D7%9E%D7%A4%D7%97%D7%99%D7%93%D7%94-%D7%90%D7%95%D7%AA%D7%99/

כדי לבדוק את השאלה, תחילה נבין מהו העיוות, במידה והוא קיים. הורדת הריבית בישראל יכולה להנתן כתשובה לשאלה זאת. אך השאלה היא האם הריבית בישראל נמוכה יותר מכפי שהמציאות דורשת. בארצות הברית לדוגמה, הריבית היתה נמוכה באופן מלאכותי אל מול תפקוד הכלכלה, בגלל משבר מניות הטכנולוגיה. השאיפה של אלן גרינספאן לבטל את מושג המיתון מהעולם הכלכלי, גרם לו להאבק בבועה אחת, באמצעות יצירה בלתי מכוונת של בועה אחרת.

האם זה המצב בישראל? בדה מרקר יסבירו לכם שמחיר דירה במשכורות עלה לגבהים לא מוכרים, ולכן מדובר בבועה. לדעתי הריבית בישראל לא נמוכה באופן מלאכותי, ולא היתה כזאת בתקופתו של סטנלי פישר. פישר העלה ריבית כאשר ראה צורך להאבק באינפלציה, והוריד ריבית כאשר ביקש להאבק בשער הגבוה של השקל (שיקול לגיטימי שנעשה במקומות רבים בעולם), וכדי לעודד את הפעילות הכלכלית בישראל.

כפי שכבר ציינתי בשבוע שעבר, אמנם מחיר הדירה קפץ, אך קחו אדם ממוצע שקונה דירה באמצעות משכנתא על 60% מערך הדירה. כאשר הריבית היתה עשרה אחוז לשנה, במשכנתא לעשר שנים (לצורך הפשטת החישובים), המשפחה שקנתה את הדירה, שילמה עוד שישה אחוז בכל שנה למשכנתא (לא מדובר בחישוב מדויק אלא מופשט לצורך ההמחשה). כלומר, בסופו של יום המשפחה שילמה עוד 60% מעל ערך הדירה בסוף הדרך.

כאשר הריבית על המשכנתא ירדה לאזור השלושה אחוז, המשפחה "חסכה" 42% מערך הדירה בתשלומי המשכנתא (0.6X7%X10). כלומר בהפשטה, אם מחיר הדירה עלה ב42%, המשפחה לא שילמה שקל יותר על הדירה לאחר עשר שנים. מכאן לא ניתן לקבוע חד משמעית שאכן מדובר בבועה, אם המחירים עלו בשנים אלה בעשרות אחוזים, שכן צריך להוסיף לחישובים את העלייה השנתית במשכורות (נניח שלושה אחוז לשנה לשם ההפשטה), ותנאי שוק שקבעו עליות גבוהות יותר באיזורים מסויימים, וגבוהות פחות באזורים אחרים.

לאור האמור לעיל, אני יכול להסכים שהחלט ייתכן והמחירים בחלק מהאזורים בישראל גבוהים מדי, אך אני לפחות לא רואה בועת נדל"ן ברורה בישראל.

*

אינני רואה בועה כזאת גם באגרות חוב ממשלתיות בארצות הברית. שם העיוות אולי ברור יותר, ברננקי קונה בכסף מודפס אגרות חוב ממשלתיות ומעוות את מחירן. אך כאן הטענה שלי היא, שברננקי לא מעוות את מחירי אגרות החוב, אלא את מחירי המניות בארצות הברית. ראינו בכל פעם שברננקי הפסיק לקנות אגרות חוב ממשלתיות, תחילה קפיצה בתשואות (ירידה במחירי האגרות), אך לאחר מכן, התשואות ירדו חזרה, ומחירי המניות צנחו.

כל העולם ואשתו איים עלינו ביצירת היפר אינפלציה בגלל ההרחבה הכמותית של ברננקי שהחלה ב2009. כיום לאחר שלוש הרחבות, האינפלציה בארצות הברית נמוכה יותר מאשר היתה לפני תחילת ההרחבות. אם יש קביעה אחת בטוחה, אזי אפשר לאמר בוודאות שלמומחים הכלכליים אין שום מושג איך באמת עובדת ההרחבה. מכאן גם אין שום אפשרות לדעת אם אכן מדובר בבועת אגרות חוב או דווקא בועת מניות בארצות הברית.

*

אחרון חביב. האקונומיסט מבכה את התערבות הצבא במצרים. אני רוצה להשוות בין ההתערבותת באיטליה ובין המצב במצרים. באיטליה היה ראש ממשלה נבחר (ברלוסקוני) שהודח באמצעות כוחות השוק בעידוד פעיל של גרמניה, ובמקומו מונתה ממשלת טכנוקרטים עד לקיום בחירות חדשות, כשנה וחצי לאחר מכן. אז לא היתה ביקורת מצד האקונומיסט לא תמיכה מלאה.

במצרים עלה לשלטון גוף אשר ניסה לנצל את בחירתו כדי להבטיח שלא יהא עוד צורך בבחירות על מנת להמשיך לשלוט. לאחר כשלון טוטאלי, ולאחר שהתבררו כוונות הגוף והאיש, הצבא בעידוד פעיל של העם פעל להדחת מורסי, ולמינוי ממשלת טכנוקרטים עד לקיום בחירות חדשות. פתאום מדובר בצעד לא דמוקרטי לפי ההגדרות המקובלות. אני רק יכול לציין שטורקיה היתה הרבה יותר דמוקרטית כאשר הצבא פעל בתפקיד בית המשפט העליון בטורקיה, וריסן ממשלות של איסלאם. אני לא בטוח שלא זה המצב במצרים. לפעמים הקונבנציות פשטניות מדי.

images

צדק הוא רק כוכב
בכל זאת אתלטיקה, בכל זאת כאן

33 Comments

ran 7 ביולי 2013

גיל,

לא במטרה להתנצח אלא כדי להבין את הלוגיקה מאחורי הדברים:
בוא נקח אותי כדוגמא – רכשתי דירה בת"א בשנת 2005 (אני יודע, בר מזל) בסכום X והשכר שלי באותה תקופה היה Y.
נכון להיות, השכר שלי עלה בכ – 40% משנת 2005, כאשר מחיר הדירה שלי עלה פי 2.6 (ברחוב שלי נמכרו השנה שני בתים דומים לשלי כך שיש לי הערכה טובה).
ההסבר שלך לגבי הריבית הוא מענין אולם כסכום ראשוני על הבית כאשר הייתי ניגש לבנק, היום משמעותית גבוה יותר ודרך אגב, סכום שלא היה אז בשנת 2005 בידי אם הייתי נדרש לו.
כלומר, כאשר משחקים אם המספרים בלבד יש הגיון בדברים שלך אבל כאשר בוחנים גם את נקודת הפתיחה, במקרה שלנו סכום הבסיס, אני לא בטוח שעדיין אתה הצודק. הפוסט שלך נכון רק כאשר בידי סכום בלתי מגובל שיהווה את סכום הבסיס לפני ההלוואה (אותו הגדרת כ 30% מהנכס).

יריב 7 ביולי 2013

קודם כל, נקודה לשונית. לפרח Tulip יש שם בעברית, "צבעוני". הבועה שאתה מזכיר מהמאה ה17 בהולנד מכונה בעברית, לפיכך "בועת הצבעונים". אגב, התפוצה הטבעית של הצבעונים כוללת את ישראל, בה יש חמישה מינים של צבעוני בר.

לגבי הנושא עצמו, בועות, הייתי רוצה להציע הצעה לגבי מה היא בועה. בועה היא מצב בו רוכשים ללא כוונה לעשות דבר מה במוצר, אלא מתוך ציפייה למכור אותו שוב באותו שוק עצמו בזמן מאוחר יותר ולהרוויח מכך. באומרי "לעשות דבר מה" אני כולל שימוש ממש, העברה, השכרה ועוד מגוון רחב של שימושים. הסיבה שמצב כזה הוא בועה היא שהוא יציב (בהנחה שזו ההתנהגות הדומיננטית) רק כל עוד יש עליה קבועה במחיר, מאחר ואין שום דבר פרט למחיר עצמו שמשחק תפקיד. אם נסתכל על מחירי הדיור בהקשר זה, נראה שהשאלה היא מה מערכת קבלת ההחלטות של רוכשי דירה. איפה במערכת השיקולים נמצאים השימושים (מגורים או השכרה) לעומת הציפיה לרווח ממכירה עתידית. לאור הפער בין מחירי ההשכרה למחירי הקניה (אני מבין ששכר הדירה במרכז הארץ הוא 2-3% ממחיר הדירה לשנה, אבל אולי אני טועה), נראה שיש פה התנהגות של בועה.

גיל שלי 7 ביולי 2013

בגלל הירידה בתשואות אגרות החוב, התשואות בכל הנכסים ירדו. אין בכך מאפיין של בועה זו תשובה ליריב ולרן

ran 8 ביולי 2013

אני מניח שהאמירה "בגלל הירידה בתשואות אגרות החוב, התשואות בכל הנכסים ירדו" אמורה היתה לספק מענה לדברים שלי,
אך מעצם היותי כלכלן קטן מאד, לא ממש הבנתי למה התייחסה.
אני כן יודע, שבנק ישראל עד 2013 טען שאין בועה מתחילת המשבר העולמי והמחירים ימשיכו לעלות (והם צדקו), אבל מתחילת שנת 2013 הם טוענים ההיפך. קצת מפחיד אותי לחשוב מה יהיה אם הם צודקים והאם סטנלי עשה ויברח.
ב 2005 נהלתי שיחה עם אותו גורם מבנק ישראל שספק לי את המידע לעיל והוא נתן לי הסבר נרחב מדוע תמיד עדיף לשכור על לקנות בית פרטי.
אבל הוא התבסס על הנחה אחת בעייתית ושגויה, שהיום אנחנו יודעים כמה היא רחוקה מהאמת, שהשינוי במחיר הנדל"ן לא ישתנה משמעותית.
אמרתי לו את מה שאני חושב כבעיה עם הדברים שאתה מציג, שהשוק, כל שוק, הוא מחזורי – כמו שאנחנו רואים שיאים היום (או ב 2005 שפל – הבאתי אז כדוגמא את 1996), נראה גם תחתית – השאלה הגדולה כמה נמוך נרד.

שחר 7 ביולי 2013

בישראל יש מרכיב נוסף והוא המצב הביטחוני אשר עלול במקרה של התקוממות קשה של הפלסטינאים לגרור את המשק למיתון ופיטורים וקושי של הרבה לווים להחזיר משכנתאות.
לעומת זאת צריך לזכור שהריבוי הטבעי גבוה,ומלאי הקרקעות מוגבל נמצא ברובו בשליטת המדינה שיכולה על ידי צימצומו למנוע ירידת מחירים.
כמ כן למדינה יש רווחים גבוהים ממיסוי על שוק הדירות והמקרקעין ואין לה שום כוונה לוותר עליהן,
מצב מורכב ומעניין.

אלכס 7 ביולי 2013

רק 2 הערות:

1. 3% עליה שנתית במשכורת זו הנחנה נפלאה, שהייתי שמח להיות חלק ממנה.

2. העברת אותי מצד ה"יש בועה" ל"אין בועה". אבל התחושה שמחירים יצנחו לא עברה. אז יכול להיות שאני בבורותי השתמשתי במילה הלא נכונה (בועה), אבל יש לי תחושה חזקה שקצה יכולתו של העם להמציא כסף יש מאין (והלוואות ע"ח הפנסיה והיכולת הגוועת של דור ההורים זה סימנים לדעתי) ולכן בטווח הארוך (תוך שנתיים שלוש לא יהיה שינוי) יותר אנשים יקחו משכנתאות קטנות יותר, יצרכו פחות, ויהיו יותר חדלי פרעון. בין בנקים שמוכרים טיפה מתחת לשווי שוק, לקבלנים (למה לא לתקוע מס גבוה על דירות שלא נמסרו מקבלן או בנק?) שלא תיכננו ירידה בביקוש או לפחות במחירי הנדל"ן בארץ אני חושב שהמחירים יכנסו לספירלה מסויימת עם כיוון שלילי (חיובי לעם).

ולכן: אם זה מתנהג כמו בועה ומרגיש כמו בועה, אבל זה לא, אני צריך מונח לזה. :)

אורי 7 ביולי 2013

הלוואי על כולנו עליה שנתית של 3% במששכורת, שלי לא עלתה כבר שנתיים…
בנוסף, ההבדל בסכום הראשוני, כפי שרן ציין, הוא גדול מאד ולכן מי שקנה לפני חמש שנים דירה עם משכנתה על 60% מהנכס יצטרך לקחת היום משכנתה בשיעור הרבה יותר גבוה ביחס לשווי הנכס הכללי, לכן ההשוואה של גיל היא עצימת עיניים.

גיל שלי 7 ביולי 2013

אלכס – כל נכס יעבור עליית מחירים וירידת מחירים. לכן, לא כל מחיר גבוה הוא בועה. בועה זה כאשר הנכס מאבד כל קשר ריאלי לאיזשהוא ערך שאפשר להסביר אותו בצורה לוגית. לדעתי לא זה המצב בישראל.
אורי – אני אולי הרבה דברים, אבל תמיד פוקח את העינים. מי שקנה לפני חמש שנים דירה, לא צריך לקנות עוד פעם.
3% עלייה ממוצעת לשנה על פני עשר השנים האחרונות זה נתון ממוצע שאני אשמח לעמוד מאחוריו. אני גם נמצא בתחום כך שתניח שאם הנחתי מספר מסוים, זה לא מצוץ מהאצבע

צור שפי 7 ביולי 2013

עשית לי את היום עם איזכור הסידרה האלמותית "בועות" עם ברט מליגן המטורף והפסיכית שגילמה את ג'סיקה – כרגע רסיסי האבק שמתפקדים אצלי על תקן מוח לא מצליחים להיזכר בשמה. מה שעדיין לא נמחק לי מהזיכרון הוא שעוד כמה שנים לפני הסידרה, חבורת "zoo ארץ zoo" המציאה את בטאונם של יצרני הסודה שנקרא, איך לא, "בבועה".

באבא ימים 7 ביולי 2013

קתרין הלמונד, שבאיזשהוא שלב נחטפת ע"י חבורת מורדים דרום אמריקאית ומנהלת רומן עם מפקד החבורה המכונה "אל פוארקו" (החזיר)- או כפי שהיא קוראת לו "אל".

רוברט גיום בתפקיד בנסון המשרת (שהתקדם לסדרה בשם הזה).

בילי קריסטל בתקיד ג'ודי האח ההומו (אני חושב שזו הסדרה הראשונה שעסקה בנושא בגלוי).

באבא ימים 7 ביולי 2013

ואגב רסיסי זכרון – לשחקן קראו ריצ'רד מאליגן. לדמות קראו ברט קמפבל.

צור שפי 7 ביולי 2013

אחלה אתה באבא.

הפסיכיאטר המחוזי 7 ביולי 2013

לכאורה אין קשר בין הדברים שלהלן אבל יש קשר- צועקים בועה בועה בועה. משווים את מחירי הדירות לארצות אחרות. ובכן מדוע שמחירי דירות ירדו ב-30% ומחירי מוצרי המזון לא ירדו ב-30% ומחירי הרכבים ומחירי מוצרי תינוקות ומחירי ארוחות במסעדות ומחיר הדלק ומחיר הבירה ומחיר הקולה זירו ומחיר חדר בבית מלון…… בקיצור הכל יקר כאן. אז מדוע שבעל דירה או קבלן ימכור דירה ב-30% פחות כשכל המוצרים והשירותים בארץ יקרים או יחסית יקרים בהשוואה לעולם. אין כסף לאנשים? אולי כן אולי לא אבל כנראה מאות עסקים ואלפי נותני שירותים ממשיכים לבקש מחירים גבוהים. בקיצור יש כאן אינפלציה. וכאן הרמאות הגדולה. החסכונות של הציבור נשחקים ונגמרים. וזה סיפור אחר.

יוני (המקורי, מפעם) 7 ביולי 2013

באמת אין בועה, גיל? כלומר, המחיר היום הוא המחיר הריאלי? מה ההיפך של בועה, אין בועה? מחיר הוגן?
אני גם בעלים של דירה באזור המרכז. אומר לך בשיא הכנות שאין לי בעיה שמחיר הדירה שלי יחזור להיות כפי שהיה כשקניתי אותה ב-2008, 60-65 אחוז מערכה היום. בתי האב היחידים שמרוויחים מעליית מחירי הדיור הם אלו שיש בבעלותם שתי דירות ומעלה. מכיוון שבתי אב רבים הם נטולי דירות, אפשר להעריך את אלו שיש להם שתי דירות ומעלה ב5-7 אחוז מהאוכלוסיה. לכל השאר יש אינטרס שמחיר הנדל"ן יירד, בין אם במטרה לקנות דירה או לשפר דיור.

גיל שלי 7 ביולי 2013

זה שאין בועה לא אומר שהמחיר הוגן, לי אישית אין מושג איך מגדירים מחיר הוגן.
באופן עקרוני, לכלכלה טוב שהמחירים עולים, השאלה בכמה, הקצב וכל היתר. כך לדוגמה את מחירי הדירות. המחיר עולה, אז הקבלן מרוויח יותר, באופן עקרוני הוא יכול לשלם יותר לעובדים שלו.
בעל דירה שהתבגר ורוצה לעבור לדירה קטנה יותר, נשאר עם יותר כסף.
ההנחה שמחירים עולים זה טוב לחלק קטן ורע לרוב, היא הנחה שגויה ביסודה. הכל שאלה של מידות, איך מתחלקות העליות, ועוד. החיים הרבה יותר מורכבים ממה שכותבים בכמה מקומות, בגלל זה נתתי את הדוגמה עם המשכנתא. כמובן שעדיף שמחיר הדירה יעלה, והריבית שמשולמת יורדת, הבנקים לא מרוויחים כתוצאה מגובה הריבית, אלא על הפרשי הריביות. כלומר, אם המחיר עלה והריבית ירדה, יש יותר כסף בכלכלה, למרות שלא בהכרח הדירה יותר יקרה למי שקנה אותה.

צור שפי 7 ביולי 2013

גיל, יש לי בעיה עם מה שאתה כותב פה. אם פעם הייתי צריך 100 משכורות חודשיות לקניית דירה (ובאירופה צריך חצי) והיום אני צריך 150 (ובאירופה עדיין צריך 50) וכשהמשכורת שלי עלתה בינתיים ב-10 אחוז אז אני לא יודע אם זה הוגן או לא, אבל זה בטוח מסריח. מה גם שאין חלופות – אין בניה ציבורית לרכישה, אין בניה ציבורית לשכירות, אין תשתית תחבורתית שתגרום לי לעבור לפריפריה, אין החל מעכשיו גם תמריצים לקניית דירה בפריפריה. בקיצור – אין כלום ויש התנערות של הממשלה מחובתה הבסיסית לאזרחים לקורת גג מעל לראשהם.

גיל שלי 7 ביולי 2013

ניסיתי להסביר שכשמתחשבים במשכנתא לא באמת צריך 150 לעומת 100. באירופה המחירים עלו בחדות גדולה אף יותר פרט לגרמניה. בסופו של יום הממשלה לא ממש אמורה לספק לנו קורת גג.
לכל זה אין קשר לקביעה אם יש או אין בועה

Oded 7 ביולי 2013

גיל, נראה לי שהקושי של רוב האנשים פה וגם שלי זה עם החלק של ההון העצמי. הסברת איך ירידת הריבית מקזזת את עלית מחיר הדירה בכלליות אבל גם בדוגמא שלך עדיין תצטרך (להבנתי) 42% יותר הון עצמי.

צור שפי 7 ביולי 2013

קורת גג זו שאלה ערכית. בראייתי למדינה אחריות לכך שלאזרחיה יהיה מינימום קיום בכבוד וזה כולל קורת גג. אם אין את זה מופר החוזה הבסיסי בין האזרח למדינה ואז אין שום בסיס מוסרי לבוא לאזרח בתביעות כמו תשלום מסים, הליכה לצבא ושמירת חוק באופן כללי.

קשקשן בקומקום 8 ביולי 2013

גיל אתה מתעלם מההון העצמי ומכמה נשאר לאנשים לשאר המרכיבים בחיים (פנסיה נניח?) אחרי שהם מנצלים כל שקל שלהם של משפחתם של הגורן ושל היקב למימון ה down payment.

ירושלמי 7 ביולי 2013

גיל, כל התזה שלך בנויה על כך ש-"הריבית בישראל לא נמוכה באופן מלאכותי, ולא היתה כזאת בתקופתו של סטנלי פישר".
ומה אם כן?
ואם בעקבות המצב ההולך ומתממש בארה"ב הריבית עולה, מה שיגרום לפיחות בביקוש ובהישג משכנתאות ולחזרה לפרופורציות במחירי הדירות (תקרא לזה פיצוץ הבועה או איך שתרצה)?

גיל שלי 7 ביולי 2013

אני לא שותף לדעתך שיש מצב שהולך ומתממש בארצות הברית של ריבית עולה. אין לי מושג לגבי העתיד, כיום הריבית בישראל, כמו בכל השנים האחרונות, לא נמוכה בצורה יוצאת דופן בהשוואה לעולם.
בסופו של יום ריבית של 2.7% לאגח עשר שנים בארצות הברית, זו ריבית נמוכה בצורה יוצאת דופן בהשוואה לעבר הקרוב והרחוק, ואני לא בטוח כמו רבים אחרים, שמדובר בתחנה בדרך לריביות גבוהות יותר.
גם אם הריבית תעלה בישראל, והמחירים ירדו, לא מדובר בנזק קיצוני לכלכלה הישראלית, הסברים טובים יש בבלוג של מתן

שי 7 ביולי 2013

בועה: כשהשוק הופך למשחק פירמידה.

Oded 7 ביולי 2013

הבעיה העיקרית עם הדוגמא היא שהיא חד כיוונית
כאשר הריבית תעלה (וזה יקרה במוקדם או במאוחר אלא אם כן נהפוך ליפן) האם המחירים ירדו בהתאם? האם זה לא יגרום לנזקים לכלכלה?

שי 7 ביולי 2013

צניחה של המחירים היא בעייתית מאוד לכלכלה, כי היא פוגעת מאוד בהון העצמי של הבנקים. לכן בנק ישראל התנגד לכל תוכנית שניסתה להפיל בחזרה את מחירי הדיור.

פיני 7 ביולי 2013

אגב , אפשר לזהות שנמצאים בבועה (לא מתי תתפוצץ):

http://www.ted.com/talks/didier_sornette_how_we_can_predict_the_next_financial_crisis.html

בדגש על הגרף בדקה 3:04 …..

אייל הצפון 8 ביולי 2013

האדם הסביר יודע מתי מדובר בבועה. הבעיה היא שהאדם הסביר מעריך שהוא יותר חכם מהאדם הסביר ולכן יוכל לצאת בזמן.
לא יודע אם יש בועת דיור בישראל, מה שבטוח הוא שהישראלים מעניקים לחתיכת נדל"ן שרשומה על שמם בטאבו ערך גבוה מאוד, גבוה אולי יותר מהערך האוביקטיבי של נדל"ן. וחוצמזה הביקוש המטורף לנדל"ן מוגבל (בעיקר), לרצועה צרה בין גדרה לחדרה. אם הממשלה בישראל תנתב תקציבים לשיפור תנאי החיים בפריפריה (תחבורה ציבורית אפשרויות תעסוקה וחינוך), הבועה תצטמצם. במגדל העמק, בנתיבות, בציפורי ובמצפה רמון מחירי הדיור זולים, רק צריך לתת לאנשים שם אפשרויות תעסוקה, חינוך ותחבורה טובות יותר.

אלכס 8 ביולי 2013

קראתי פה קצת תגובות, ואני חושב שהבעיה היא שטוב לכלכלה = טוב לבנקים או לקבוצות מצומצמות של אנשים != (לא שווה) טוב לכולם.

אני יודע בבירור שאין לי שום אינטרס שיהיה "טוב לכלכלה". מחירים עולים, בעלי נכסים משביחים את האחזקות שלהם (כל אחד בהתאם לגודל האחזקות) ואילו שאר האנשים חווים שחיקה במשכורת יחסית למחירים הגואים. ו"המדד" לא באמת מדד.

ובכלל, אם להמשיך בקו האנרכיסטי משהו, יש לי כמה בעיות עם "הכלכלה":
1. המודל הוא בהחלט כמו פרמידה. אלו שלמעלה מקבלים יותר ויותר, ומושכים מחירים כלפי מעלה. אלו שלמטה נהנים מעליית סטנדרטים, ומה שהיה מותרות לפני 10 שנים היום זה בסיס.
הבעיה פה היא שהפערים מקצינים. נכון, היום אני עובד את אותם x שעות, ואני יכול להשיג טלפון סלולארי (שומו שמיים!) בלי בעיה, מה שלא היה לי תמיד ולכן אם להשוות למצב שלי לפני 10 שנים יותר טוב לי. אבל אני גם רואה מה קורה מסביב ומבין שאם פעם המרחק ביני לבין המותרות זה פער של 3-5 שנים, היום רק בעוד 7-10 שנים אני אוכל לשים את הידיים שלי על זה.
אולי זו לא ההמחשה הטובה ביותר לזה, אבל היום (בהשוואה למתישהו) יש לי אש, גלגל, אסלה, טאבלט ושאר ירקות שלא היו פעם. זה מצויין. אבל מה שכלכלה, לדעתי, לא לקחה בחשבון זה שאם לידי יש מישהו שטס לחלל פעם בשבוע, פתאום אסלה ואוזניות בלוטות' זה כבר לא שוס ושם אני (ואחרים) הופכים להיות ללא מרוצים.
בסופו של דבר – אני עובד יותר, מקבל יותר אבסולוטית, אבל פחות יחסית. וכשאני יורק דם כדי להזיז משהו מול הבק בזמן שאדם בחובות עתק מקבל את זה בלי למצמץ פחות מעניין אותי האבסולוטי.

2. הכלכלה המודרנית בנויה על מודלים שנכונים לצמיחה של המהפכה התעשייתית, אבל אף פעם לא הביאו בחשבון שלא יכולה להיות צמיחה אינסופית (מתישהו היא תיעצר), ובטח לא כשהגבולות סופיים.

3. (וזה כבר בעיה עם הקברניטים). אין לי עניין שהמודלים הכלכליים יעבדו – ולכן כשמישהו מקדש את הצמיחה ואומר שצריך לחזור לזה כדי שהכל יסתדר אני אוטומטית חושב שהוא לא מכיר דבר זולת כלכלת צמיחה. אני גם מתחיל לפקפק באחדות האינטרסים שלי ושלו.
יש לי עניין שיהיה טוב לחיות, לי ולכולם, וזה לא קשור לשום מודל כלכלי ספציפי.

גיל שלי 8 ביולי 2013

התפקיד של הממשלה הוא לדאוג שהגדלת הכלכלה תבוא לידי ביטוי ברווחה גדולה יותר לכמה שיותר אנשים. זה קצת מצחיק לחשוב שהקטנת הכלכלה תעזור

Revivo 8 ביולי 2013

כאשר חברות מגורים בישראל מדווחות על מרווח גולמי של 45% בשוק משוכלל,זו בועה
כאשר לא רואים שמיים בתל אביב בשל המנופים באוויר,זו בועה
כאשר עלייה של 2% בריבית הקצרה,מהלך מתבקש לחלוטין,תהפוך 20% מנוטלי המשכנתאות בישראל לפושטי רגל,זו בועה
כאשר פרחה מחומצנת מנסה למכור פנטהאוז ב270 מ ש"ח על כביש סואן מול אי תנועה בתל אביב,זו בועה
כל השאר, פלפולים של כלכלנים
ודרך אגב, אין בועה בשוק המניות האמריקאי!

amitpros 8 ביולי 2013

גיל,אני לא כל כך מסכים איתך הפעם
ראשית המשכורות אולי עלו נומינלית ב3 אחוז אבל בפועל בישראל כח הקנייה נשחק ב12 השנה האחרונות בערך בעשרה אחוז
מחירי הדירות דווקא כן עלו-באיזורים כאלה יותר ובאזורים אחרים פחות-אבל אין שום ספק שבאותה משכורת אתה קונה היום הרבה פחות יחידת דירה.

בעניין הריבית-דברים יכולים להשתנות-מה שבטוח שהריבית היום ביחס היסטורי מאוד נמוכה,ובהחה הסבירה שהריבית לא תרד מתחת לאפס,יש סיוכי סביר שתוך כמה שנים הריבית תעלה חזרה-שלושה אחוז ריבית למעלה כן מסוכנים למשק בהינתן מה שקורה בשוק המשכנתאות וכל הנגזרות שלהם-אנשים לוקחים עוד ועוד הלוואות על סמך זה שמחיר הדירה שלהם עלה על הנייר וכדומה.

אני משוכנע שמחירי הדיור כאן חסרי פרופורצייה ואנחנו נקום יום אחד ותהיה כאן סוג של קריסה.אף אחד לא באמת יודע מתי היא תגיע אבל היא תגיע, בדיוק כמו שהיא הגיעה בכל המקומות האחרים.

קשקשן בקומקום 8 ביולי 2013

אם יש דבר אחד ברור לגבי בועה – זה שתמיד יש המון אנשים שמסבירים למה זאת לא בועה… ובדרך כלל זה אנשים שכבר מושקעים בבועה ויש להם אינטרס לתחזק אותה (אין כוונה אליך גיל).

לי אין ספק שיש פה בועה, ואין לי ספק שאני אשבר ואקנה דירה בדיוק יומיים לפני שהיא תתפוצץ.

Comments closed